O Corredor Invisível: o capital brasileiro no prime central London

Em Londres, a solicitação foi dirigida ao HM Land Registry com base no Freedom of Information Act 2000. Em Brasília, foi dirigida ao Banco Central do Brasil com base na Lei 12.527/2011, a lei de acesso à informação do Brasil. Ambas as instituições responderam em até três semanas.

Os dois conjuntos de dados produziram dois números-chave para o corredor imobiliário Brasil-Reino Unido: 195 títulos e 136 declarantes.

Tomados literalmente, ambos os números parecem absurdamente pequenos diante do fluxo de negócios observável no mercado prime de Londres. Ainda assim, nenhum dos dois números é um erro. Cada um é preciso segundo aquilo que a instituição foi solicitada a contar.

Essa distinção importa: os dados oficiais não falham aqui porque os registros sejam mal construídos. Eles falham ao descrever o corredor porque nenhum dos registros foi desenhado para ver o corredor como corredor. Cada um observa um fato administrativo em uma das pontas de uma transação. O capital que circula entre o Brasil e Londres situa-se em grande parte no espaço entre eles.

I

O que os registros realmente medem

O HM Land Registry não registra a nacionalidade de um proprietário individual. Não registra passaporte, cidadania ou residência fiscal.

O que ele registra é um address for service, efetivamente um endereço de correspondência vinculado a um título. O HM Land Registry observa em sua resposta que um proprietário pode manter mais de um address for service ao mesmo tempo.

Na Inglaterra e no País de Gales, 195 títulos tinham um address for service brasileiro no recorte de julho de 2025. Desses, 44 situam-se nos oito boroughs prime de Londres abrangidos por minha análise. Quatorze estão em Westminster.

Esses números dizem algo preciso, mas muito mais restrito do que aparentam à primeira vista. O registro conta endereços de correspondência, não pessoas. Identifica títulos cujo proprietário registrado forneceu um endereço brasileiro para correspondência oficial. Não identifica todos os proprietários brasileiros de imóveis na Inglaterra.

Address for service não é nacionalidade.

O registro do Banco Central olha pela direção oposta. Sua declaração de Capitais Brasileiros no Exterior, ou CBE, abrange residentes fiscais brasileiros cujos ativos no exterior atingem o limite de reporte aplicável em 31 de dezembro do ano de referência.

Desde setembro de 2020, sob a Resolução CMN 4.841/2020, o limite anual é de US$ 1 milhão, em substituição ao piso anterior de US$ 100.000. A residência, para esses fins, segue a legislação tributária brasileira, e não a cidadania ou a localização física, e a obrigatoriedade é testada pelo status de residência na data-base.

Dentro da CBE, o formulário de imóveis registra o país em que o ativo está localizado, seu valor de mercado declarado em dólares norte-americanos e qualquer receita de locação.

Para o Reino Unido, os dados de fim de 2024 registram US$ 230,4 milhões em imóveis detidos por 136 declarantes.

Novamente, o número é exato dentro do registro. Novamente, descreve algo mais restrito do que o próprio corredor. A CBE vê residentes fiscais brasileiros acima do limite de reporte. Não vê brasileiros como nacionalidade.

II

Três camadas de invisibilidade

A lacuna entre o mercado observável e os números oficiais é criada por três filtros distintos.

O primeiro é a residência.

A residência fiscal brasileira termina com a saída definitiva formal ou caduca automaticamente doze meses após a saída quando nenhuma saída definitiva formal tiver sido registrada. Esse mecanismo, estabelecido na Instrução Normativa SRF 208/2002, determina se um indivíduo permanece dentro da população que a CBE consegue capturar.

Uma vez encerrada a residência fiscal brasileira, a CBE deixa de contar essa pessoa, por mais brasileira que ela permaneça e por mais substanciais que sejam suas participações imobiliárias em Londres.

Isso significa que os 136 declarantes do Reino Unido não podem ser tratados simplesmente como 136 proprietários baseados no Brasil de imóveis britânicos. O número pode incluir pessoas que vivem principalmente no Brasil, brasileiros recentemente chegados ao Reino Unido que permanecem residentes fiscais brasileiros na data-base relevante, e pessoas cujas vidas continuam a abranger os dois países enquanto sua residência fiscal permanece no Brasil. Os dados não permitem separar esses grupos.

Ao mesmo tempo, a população brasileira radicada em Londres que deixou de ser residente fiscal brasileira fica totalmente fora do perímetro da CBE. É possível argumentar que este é um dos mais profundos reservatórios de capital brasileiro em imóveis em Londres, mas torna-se invisível ao registro brasileiro pela aplicação das regras de residência dentro de um ano após a saída do Brasil.

O segundo filtro é o endereço.

Um brasileiro que compra um apartamento em Knightsbridge e indica o escritório de seu advogado em Mayfair como address for service não aparecerá na série de endereços no exterior. Um brasileiro que vive em Londres há uma década e usa sua casa em Kensington como endereço de correspondência também não aparecerá. Nos dois casos, o título permanece no registro; a conexão brasileira, não. Um título não entra em uma série de endereços no exterior como brasileiro apenas porque seu proprietário registrado nasceu no Brasil ou continua a se identificar como brasileiro.

É por isso que os 44 títulos em todo o prime London não devem ser lidos como uma estimativa de propriedade brasileira na região. São 44 títulos com um endereço de correspondência brasileiro.

O terceiro filtro é o passaporte.

Pesquisas do setor privado sobre nacionalidade de compradores frequentemente classificam os adquirentes segundo a nacionalidade comprovada na transação. Isso cria outro ponto cego em um mercado no qual famílias de São Paulo e do Rio de Janeiro podem também ter cidadania italiana ou portuguesa por ascendência.

Nenhuma estimativa dessa população com dupla nacionalidade é necessária para compreender o problema estatístico. Uma paulistana que compra em South Kensington com passaporte italiano pode aparecer em um conjunto de dados do setor como compradora italiana. Sua conexão com o Brasil pode ser comercialmente óbvia para as pessoas dentro da transação, mas a origem brasileira do capital se perde no momento da classificação.

Residência, endereço e passaporte criam, portanto, três formas independentes de subcontagem. Em conjunto, explicam como um corredor de capital visível na prática toda semana pode deixar um rastro oficial notavelmente pequeno.

III

O número que sobrevive

Há, contudo, uma comparação dentro dos dados da CBE que permanece particularmente reveladora.

Dividir o valor declarado de imóveis pelo número de declarantes resulta em uma posição média em imóveis localizados no Reino Unido de US$ 1,69 milhão por declarante. Os números comparáveis são US$ 1,05 milhão para Portugal, US$ 1,21 milhão para os Estados Unidos e US$ 0,98 milhão para a França.

Portugal domina em volume. Registra 1.377 declarantes contra 136 do Reino Unido, um estoque moldado em parte pela era do golden visa. Portugal removeu o investimento imobiliário da rota qualificada com efeito a partir de 7 de outubro de 2023, sob a Lei 56/2023, mas o efeito do investimento anterior naturalmente permanece visível na CBE porque o registro mede posições, e não compras.

Londres conta uma história diferente. O valor médio declarado de imóveis por declarante no Reino Unido é cerca de 60% acima do de Portugal.

O volume foi para Lisboa. O peso vem para Londres.

Essa distinção é consistente com o papel que Londres desempenha na extremidade superior da alocação internacional de imóveis por brasileiros. O registro oficial não consegue descrever a população completa, mas, entre as pessoas que captura, o Reino Unido se destaca pelo ticket médio.

Mesmo esse número exige uma qualificação importante. Os 136 declarantes não podem ser decompostos entre detentores baseados no Brasil e indivíduos baseados no Reino Unido que permaneceram residentes fiscais brasileiros na data-base. O registro que vê o corredor com maior clareza ainda não consegue dizer de qual lado do corredor cada detentor estava.

IV

O outro lado do intervalo

O HM Land Registry fornece a fronteira oposta.

Sua série de endereços no exterior nos oito boroughs prime de Londres não está se contraindo. Nos recortes de janeiro de 2022, janeiro de 2024 e julho de 2025 fornecidos na resposta, o total subiu de 32.001 títulos em janeiro de 2022 para 35.475 em julho de 2025, um aumento de 10,9%.

Dentro dessa população mais ampla, Hong Kong é o maior detentor, a China é o que cresce mais rápido, e a propriedade do Golfo continua a se acumular.

O Brasil, com 44 títulos, fica próximo da base da tabela. Esse posicionamento não deve ser confundido com ausência. É em grande parte consequência do que o conjunto de dados conta. Brasileiros que já se mudaram para Londres, usam um endereço de correspondência britânico ou transacionam sob outra nacionalidade podem todos desaparecer de uma série definida por address for service.

A importância mais ampla desses dados do Land Registry foi estabelecida pelo Centre for Public Data por meio de trabalho com Freedom of Information iniciado em 2021 e corrigido em 2023. Seu trabalho demonstrou que o HM Land Registry detinha a informação subjacente e estabeleceu que 181.701 títulos na Inglaterra e no País de Gales eram detidos por indivíduos com endereços no exterior em agosto de 2021.

Esse trabalho nacional abriu uma rota importante para compreender a propriedade individual no exterior. O corte por boroughs prime, e a tentativa de associá-lo especificamente ao lado brasileiro do corredor, levam a análise um passo adiante.

V

Onde se situa o ponto de observação

Ambas as minhas solicitações de acesso fizeram uma pergunta adicional: se a instituição publica, ou pretende publicar, esse tipo de informação como dado estatístico regular. A resposta do HM Land Registry, emitida em 6 de outubro de 2026, é que não detém informação registrada sobre qualquer proposta, plano ou decisão nesse sentido.

O Centre for Public Data argumenta desde 2021 que o HM Land Registry deveria publicar rotineiramente a série de endereços no exterior, como a Escócia já faz. Maior publicação tornaria o mercado mais fácil de observar, comparar e contestar.

Isso, contudo, não removeria o problema subjacente. A série da própria Escócia registra o endereço fornecido no momento do registro, o que carrega a mesma limitação em forma diferente. Uma série do Land Registry publicada regularmente ainda mediria endereços, e não nacionalidades. Uma série da CBE publicada regularmente ainda mediria residentes fiscais brasileiros acima do limite, testados na data-base relevante. Dados setoriais de nacionalidade ainda refletiriam o passaporte ou a nacionalidade capturados na transação, e as três camadas permaneceriam.

É por isso que não considero a lacuna uma reclamação sobre estatísticas oficiais. Cada conjunto de dados faz o que sua estrutura legal e administrativa subjacente exige que faça. O erro seria pedir a qualquer dos registros que respondesse a uma pergunta para a qual nunca foi construído.

O corredor imobiliário prime Brasil-Londres situa-se entre jurisdições, entre definições e, cada vez mais, entre identidades. Para vê-lo adequadamente, é necessário um ponto de observação dentro da transação, onde residência, origem, titularidade, contexto familiar e intenção de investimento possam ser compreendidos em conjunto, e não inferidos a partir de um único campo administrativo.

Esse é o ponto de observação ocupado pela Super Prime International.

Como sempre, recebo com satisfação correspondência daqueles que têm experiência direta deste mercado.

FAQ

Perguntas frequentes

Quanto capital brasileiro está detido em imóveis no Reino Unido, segundo dados oficiais?

No fim de 2024, a declaração CBE do Banco Central do Brasil registrou US$ 230,4 milhões em imóveis no Reino Unido detidos por 136 declarantes. Esse é o valor declarado por residentes fiscais brasileiros acima do limite de reporte, não uma medida de todo o capital brasileiro em imóveis no Reino Unido.

Por que o Land Registry não mostra compradores brasileiros?

O HM Land Registry registra um address for service, não nacionalidade. No recorte de julho de 2025, 195 títulos na Inglaterra e no País de Gales tinham um address for service brasileiro, 44 deles nos oito boroughs prime de Londres e 14 em Westminster. Um proprietário brasileiro que fornece um address for service no Reino Unido não aparece nessa contagem.

Quais são as três camadas de invisibilidade?

Residência, endereço e passaporte. Cada um remove um proprietário brasileiro de um conjunto de dados diferente, e um único comprador pode ficar fora dos três sem fazer nada incomum.

Quando termina a residência fiscal brasileira para alguém que se muda para o exterior?

Sob a Instrução Normativa SRF 208/2002, a residência termina na data da saída quando uma saída definitiva formal é protocolada, e caduca após doze meses consecutivos no exterior quando não é. Uma vez encerrada, a pessoa fica fora da declaração CBE. Esta é uma descrição de como o registro conta, não orientação tributária.

Por que Portugal mostra mais declarantes brasileiros do que o Reino Unido?

Portugal lidera em volume, com 1.377 declarantes contra 136 do Reino Unido. O Reino Unido lidera em valor: US$ 1,69 milhão por declarante, contra US$ 1,05 milhão para Portugal, US$ 1,21 milhão para os Estados Unidos e US$ 0,98 milhão para a França.

A propriedade estrangeira no prime London ainda está crescendo?

Títulos com um address for service no exterior nos oito boroughs prime de Londres subiram de 32.001 em janeiro de 2022 para 35.475 em julho de 2025, um aumento de 10,9%.