A Renters’ Rights Act e o Alocador Brasileiro: O Que 1º de Maio de 2026 Significa para a Exposição em Londres

Um

O Sinal do Mercado

A Millionaires Letting in London Survey 2026, da Beauchamp Estates, registrou um aumento de 57,9% nas locações super-prime na faixa de £10.000 a £20.000 por semana, ao mesmo tempo em que o mercado mais amplo de Prime Central London contraiu-se em 372 transações e £23 milhões em valor de transação.¹ Os dois sinais apontam em direções opostas porque dois mercados distintos estão operando sob o mesmo postcode.

Isso não é coincidência. Trata-se de uma reprecificação, induzida por fatores regulatórios e tributários, do risco para o locador, do comportamento do locatário e da preferência por liquidez. A Renters’ Rights Act, cujas disposições principais entram em vigor em 1º de maio de 2026, é o acelerador.² Ela não cria toda a mudança, mas altera o arcabouço operacional por meio do qual locadores, locatários, assessores e family offices devem agora interpretar o mercado.

Para as famílias UHNW brasileiras com exposição em Londres, a implicação é direta. Um apartamento em Prime Central London mantido como buy-to-let não está mais sujeito às mesmas premissas de flexibilidade que moldaram os ciclos anteriores. Um aluguel super-prime utilizado como estratégia de pré-aquisição, por outro lado, pode agora situar-se em um segmento estruturalmente favorecido. O mercado não está simplesmente se contraindo. Está se separando.

O Savills Q1 2026 Prime London Lettings Index registrou um crescimento moderado nos indicadores gerais: os aluguéis em Prime Central London subiram 0,5% no trimestre e 1,1% na comparação anual, enquanto o outer prime London avançou 0,7% no trimestre e 2,3% na comparação anual.³ O detalhamento por subsegmento é mais revelador. Dentro de Prime Central London, os aluguéis abaixo de £1.000 por semana subiram 3,3% no ano, enquanto imóveis a partir de £2.000 por semana registraram pequenas quedas.⁴

A oferta está se contraindo. 62% dos agentes da Savills observaram queda no estoque de imóveis para locação nos três meses até o 1T 2026, com estoque migrando para o mercado de vendas. Os novos anúncios em Prime Central London e outer London em janeiro de 2026 ficaram 13% abaixo da média dos últimos cinco anos e um terço abaixo dos níveis de janeiro de 2019.⁵ Jessica Tomlinson, Analista de Pesquisa da Savills, atribuiu o padrão a custos mais elevados, aumento da regulação e tributação, que estariam empurrando parte do estoque locado, sobretudo entre pequenos locadores dependentes de financiamento, em direção ao mercado de vendas.⁶

A Millionaires Letting in London Survey 2026, da Beauchamp Estates, detalha o quadro. As locações totais em Prime Central London acima de £1.000 por semana caíram de 3.814 transações em 2024 para 3.442 em 2025, um declínio de 9,7% em volume e de 6,1% em valor. Contudo, a faixa super-prime entre £10.000 e £20.000 por semana subiu de 19 para 30 transações, com a renda anual subindo de £12,7 milhões para aproximadamente £20 milhões.⁷ Jeremy Gee, Diretor Executivo da Beauchamp Estates, atribuiu a contração mais ampla às preocupações dos locadores com a Renters’ Rights Act e as mudanças tributárias, e a contratendência super-prime à abolição do regime non-dom e aos custos de stamp duty.⁸

A projeção da Chestertons para 2026 estima um crescimento de 2% nos aluguéis em toda a Grande Londres e de até 3% em Prime Central London, sendo que os gastos com moradia já consumiam cerca de 40% da renda das famílias ao final de 2025.⁹ A firma também observou que a restrição imposta pela lei à aceitação de ofertas acima do preço pedido pode elevar ligeiramente os aluguéis anunciados logo de início.¹⁰

Os dados sugerem que o mercado já está precificando a lei. Locadores nos segmentos prime de menor e médio valor estão reavaliando sua exposição. Locatários super-prime estão aceitando custos elevados de aluguel como uma estratégia de liquidez. A oferta está se contraindo onde a regulação incide com mais força.

Dois

A Mudança Regulatória

A Renters’ Rights Act 2025 recebeu o Royal Assent em 27 de outubro de 2025. As disposições principais entram em vigor em 1º de maio de 2026 e se aplicam a toda a Inglaterra, inclusive a imóveis residenciais prime de alto valor mantidos sob assured tenancies.¹¹

Fim da Section 21 e contratos periódicos obrigatórios. A partir de 1º de maio de 2026, os locadores não podem mais utilizar as notificações “sem justa causa” da Section 21 para retomar a posse sem apresentar um motivo. A retomada de posse deve ser buscada com base nos fundamentos da Section 8, apoiados em uma base legal.¹² Simultaneamente, os assured shorthold tenancies (ASTs) por prazo determinado são abolidos. Os ASTs existentes com prazo determinado convertem-se automaticamente em assured periodic tenancies, e novos ASTs por prazo determinado de menos de 21 anos não podem mais ser concedidos. Os locatários podem sair a qualquer momento com aviso prévio de dois meses. Os locadores perdem a certeza de uma data contratual de término.¹³ Notificações válidas da Section 21 entregues até 30 de abril de 2026 permanecem acionáveis, mas os procedimentos devem ser iniciados até 31 de julho de 2026.¹⁴

Limite de um mês de aluguel adiantado. Para novos contratos a partir de 1º de maio de 2026, os locadores não podem aceitar aluguel antes da assinatura do contrato, e podem cobrar apenas o equivalente a um mês de aluguel adiantado a partir de então.¹⁵ Isso é altamente relevante no mercado prime. Pagamentos adiantados de seis ou doze meses eram comuns quando os locatários eram internacionais, recém-chegados ou incapazes de atender às exigências convencionais de referência no Reino Unido. O limite não se aplica a contratos existentes antes de 1º de maio com provisões de pagamento adiantado já em vigor.¹⁶

Proibição de disputa por lances. A partir de 1º de maio de 2026, os locadores e seus representantes devem publicar um valor de aluguel proposto específico e não podem convidar, incentivar ou aceitar ofertas acima do aluguel anunciado.¹⁷ A regra altera o comportamento de precificação. Em micromercados restritos, os locadores podem definir os aluguéis anunciados de forma mais defensiva, pois o processo de ofertas não pode mais corrigir uma subprecificação por meio de lances competitivos.

Regras para animais de estimação. Todo assured tenancy agora inclui um direito implícito para que os locatários solicitem permissão para manter um animal de estimação. Proibições genéricas não são aplicáveis. Os locadores devem responder em até 28 dias e podem recusar apenas com base em motivos objetivamente razoáveis, como proibição no head lease ou inadequação real do imóvel.¹⁸ A relevância é operacional: apartamentos prime em edifícios do tipo mansion block e imóveis em regime de leasehold exigirão uma análise cuidadosa dos head leases e das restrições da administração.

Três

O Efeito Composto do Fim do Regime Non-Dom

A Renters’ Rights Act não atua isoladamente. Ela chega após a substituição, em abril de 2025, do regime non-dom pelo regime Foreign Income and Gains (FIG).¹⁹

O regime FIG concede uma isenção de quatro anos do imposto britânico sobre rendimentos e ganhos estrangeiros para novos residentes que se qualifiquem e que tenham pelo menos dez anos fiscais consecutivos de residência fora do Reino Unido.²⁰ Essa isenção não se estende aos rendimentos de aluguel no Reino Unido. Rendimentos de aluguel no Reino Unido são rendimentos de fonte britânica decorrentes de um ativo situado no Reino Unido e permanecem integralmente tributáveis no Reino Unido sob o Non-Resident Landlord Scheme (NRLS) ou por meio do Self Assessment, independentemente do domicílio ou da condição FIG.²¹

Essa distinção é relevante para detentores internacionais. A reforma de abril de 2025 alterou o tratamento tributário de rendimentos e ganhos estrangeiros para indivíduos que se qualificam. Ela não criou um abrigo para os lucros provenientes de aluguéis no Reino Unido.

O efeito combinado das reformas tributária e locatícia está produzindo três comportamentos observáveis. Primeiro, alguns locadores do segmento mid-prime estão saindo para o mercado de vendas em vez de absorver o efeito combinado de regulação, tributação e menor controle sobre os contratos.²² Segundo, antigos proprietários sob regime non-dom estão aparecendo crescentemente no lado da demanda do mercado de locação, mantendo presença em Londres por meio de aluguel em vez de propriedade.²³ Terceiro, as locações super-prime estão sendo cada vez mais estruturadas por meio de arranjos que ficam fora do âmbito do assured tenancy. Quando o aluguel anual excede £100.000, o contrato fica expressamente excluído do regime do Housing Act 1988 e, integralmente, das disposições da nova lei.²⁴ A partir de £10.000 por semana, todo contrato ultrapassa esse limite. A isenção regulatória confere uma segurança estrutural no topo do mercado que já não existe abaixo dele.

Quatro

A Perspectiva Brasileira

Para as famílias UHNW brasileiras, a resposta correta depende do papel que o imóvel em Londres desempenha no balanço patrimonial da família.

O primeiro arquétipo é a família brasileira que detém um flat em Prime Central London como buy-to-let. A exposição é real. Os contratos de locação existentes precisam ser revisados antes de 1º de maio de 2026. A família deve compreender a conversão para contrato periódico, a perda da certeza do prazo determinado, a redução da praticidade do pagamento adiantado de aluguel, as novas limitações à concorrência no aluguel e as implicações operacionais das solicitações de animais de estimação. O ativo pode permanecer válido. O manual do locador que funcionava nos ciclos anteriores já não funciona.

O segundo arquétipo é a família brasileira que adquire para uso próprio ou para um filho em idade universitária. A exposição direta à Renters’ Rights Act é limitada quando o imóvel não está alugado sob um assured tenancy. A exposição indireta ainda é relevante: o momento da saída, a estratégia de aluguel como alternativa e a liquidez futura podem ser afetadas pela migração mais ampla de estoque e pela alteração do comportamento dos compradores em micromercados específicos.

O terceiro arquétipo é a família brasileira que considera um aluguel super-prime acima de £10.000 por semana como estratégia de entrada antes da compra. Esse segmento está se movendo com força. Ele oferece residência, opcionalidade e inteligência de mercado antes que o capital seja comprometido. Quando adequadamente estruturado, o período de locação se torna uma fase legítima de pré-aquisição, e não um sunk cost.

Para os alocadores internacionais, a questão não é mais se Londres permanece atrativa. É qual parte de Londres, sob qual estrutura de contrato de locação, com qual caminho de saída.

Cinco

A Tese

A Renters’ Rights Act não é uma disrupção a ser evitada. É uma mudança estrutural a ser navegada. Alocadores brasileiros com uma perspectiva transfronteiriça podem ler o mercado de Londres com mais clareza do que os locadores britânicos sob pressão, porque podem ponderar tributação, liquidez, mobilidade e opcionalidade, em vez de apenas o retorno de aluguel. A vantagem agora pertence àqueles que compreendem a divisão antes que ela seja totalmente precificada.